서울시 신속통합기획이란?
서울시에서 추진하고 있는 신속통합기획이란 민간 주도 재건축·재개발 등 도시정비사업에 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 가지가지 계획과 절차를 지원하는 제도다.
서울시에서 추진하고 있는 신속통합기획이란 민간 주도 재건축 보통 5년 이상 걸리는 구역 지정 기간을 2년으로 단축할 수 있다고 합니다. 신통기획이라고도 부른다.
실제로 서울시 아파트 공급의 70% 가량은 재건축·재건축 등 도시정비사업에 나오기 때문에 재건축과 재개발 연관 정책은 부동산 시장에 큰 영향을 주어요.
신속통합기획의 목적은 절차의 복잡성, 획일정 층수 규제, 계획과 설계를 조정하는 과정에서 개발 사업 지연등의 문제를 개선하는데 목적을 둔다.
과거 문재인 정부에서 공공주도 부동산 정책을 펼쳤다면 현재 보수정권에서는 민간 주도 개발에 공공이 힘을 실어주는 형태다.
서울시 신속통합기획 절차
민간 주도로 이뤄지는 정비사업에서는 크게 '정비계획', '건축설계', '사업시행인가'로 구분됩니다.
서울시는 신통기획을 통해 각 단계별 가이드와 행정절차 간소화를 지원해 재건축과 재개발 추진사업에 속도를 붙이는 것입니다.
서울시 신속통합기획의 '3가지 인센티브'
서울시는 신통기획 정책을 통해 3가지 인센티브를 제공하여 재건축과 재개발을 통해 부동산 안정화를 목표로 합니다.
첫째, 더 유연한 도시계획 기준 적용 유연한 도시계획 기준 적용으로 아파트 최고 높이 35층과 한강변 첫주동 15층 규제를 지역특성에 따라 운영하여, 정비사업 추진시 2종 7층지역에서의 층수 규제를 유연화합니다.
기존엔 최고 35층(첫주동 15층)으로 획일적 기준을 적용했다면 지역별 특성을 고려해 35층+@(한강변 첫주동 15층+@)가 가능해요. 그리고 기존에 2종 주거지역의 61% 7층규제적용을 했던것을 2종일반주거지역으로 조정해 7~25층, 기준용적률 190%(기존 170%)까지 가능해요. 그외에 역세권 아파트는 고밀복합 개발이 가능해요.
역세권 촉진 및 주택공급 확대를 위해 개발가능용적률을 최대 700%까지 상향시키고 역세권 주거단지 고밀 복합개발(개발가능용적률 : 300~700%)도 가능하게 됐습니다. 또한, 개발 소외지역 정비(모아주택, 모아타운 등)를 지원합니다.
둘째, 더 신속 심의와 사업기간 절반 단축 개별 심의 절차를 통합해, 심의기간을 대폭단축하여 사업 추진에 속도를 붙여요.
기존에 지구단위계획 변경후 정비계획 변경으로 나눠 추진했다면 신통기획을 통해 정비계획과 지구단위계획을 또한 수립합니다. 또한 도시, 건축, 교통, 환경 연관 각 위원회가 개별적으로 운영됐던 기존제도를 하나로 통합한 통합심위 위원회를 22년 상반기부터 추진하여 일관된 사업추진을 도모합니다.
셋째, 더 혁신적 디자인 지원 다섯가지 '도시·건축 디자인 혁신 방안'을 지원해 서울의 디자인을 혁신적으로 바꾸는데 목적을 둔다.
서울시 신속통합기획의 추진 현황
현재 서울시의 신통기획을 적용해 정비사업을 추진하는 사업장은 50여곳에 이른다. 대표적인 신통기획 후보지들로는 재건축을 준비중인 곳이 여의도시범, 여의도 한양, 대치미도, 서초진흥 아파트 등이 있습니다. 앞의 아파트들은 추진예정사항이고, 신통기획 첫 사례는 서울 광진구 신향빌라 개발입니다. 이 빌라는 서울 광진구 용마산, 아차산 자락 경관관리지역에 있는 30년 넘은 노후 연립주택 단지다.
지난해 진행된 1차 재개발 후보지 공모에서 24개 자치구에서 102곳이 신청했고 압구정 현대를 비롯해 대치동 한보미도맨션 등 강권 재건축 단지들도 잇따라 신통기획에 참여 신청을 했어요.
당산동6가 104일대 재개발 신속통합기획 확정
- 열악한 대지여건을 극복하고 도시맥락을 고려, 한강으로 열린 계획안 마련
- 창의혁신 디자인 적용으로 특별건축구역 규제완화 및 층수 상향, 한강변 상징적 경관 형성
- 지역의 역사․문화자원을 보호하고, 지역주민을 위한 생활 거점공간 마련
- 당산역(2호선․9호선), 한강 나들목, 기존 보행동선과 연계된 열린 생활 가로 조성
□ 서울시가 ‘당산동6가 104일대’의 재개발 신속통합기획안을 확정했어요. 지역 잠재력에도 불구하고, 그간 개발에서 소외됐던 당산동 일대가 한강의 자연과 도심의 활력을 품은 명품 주거단지로 새롭게 탄생해요.
□ 대상지는 2호선·9호선 당산역과 가깝고 한강을 걸어서 이동할 수 있다는 우수한 입지 여건을 갖췄지만, 가늘고 긴 대지 형태와 주변 단지로 가로막힌 한강 조망 등 건축 배치에 한계가 있었어요. 서울시는 이 같은 불리한 대지 여건을 극복하면서도 한강변의 입지적 강점을 살린 기획안을 마련, 주민들의 공감을 이끌어냈어요.
□ 이번에 확정된 당산동6가 104일대 신속통합기획안에 따르면, 이 일대는 한강변 상징적 경관을 형성하는 새로운 주거단지(30,973㎡, 39층, 약 780세대 규모)로 거듭납니다.
□ 이를 위해 ‘한강과 도심을 품은 주거단지’를 목표로, 4가지 계획원칙을 담았어요. ①도시맥락과 한강 조망을 고려한 배치계획 ②디자인 특화를 통한 한강변 경관 창출 ③지역의 역사․문화자원을 활용한 공공시설계획 ④기존 동선과 연계․촉진된 열린 가로 조성입니다.
□ 우선, 한강변에 가까운 입지적 특성을 최대한 살려 한강으로 열린 통경과 조망이 확보될 수 있도록 계획했어요. 인접단지(래미안1차아파트)와 통경축을 서로 연계하고, 주변 지역에 일조 침해를 최소화하면서도 한강 조망을 확보하도록 고층 탑상형(39층 내외)과 중층 판상형(17층 내외) 주동을 혼합 배치했어요.
○ 대상지는 한강변에 가까운 입지특성에도 불구, 북측 래미안1차아파트(20층)에 미치는 일조 영향 및 대지 형상에 의하여 초고층 건축에 한계가 있습니다. 시는 이러한 단점을 극복하기 위해 일조 영향이 비교적 적은 위치에 고층 탑상형 주동을 배치하고, 최고층수를 39층까지 완화 적용했어요.
□ 둘째, 한강변에서 바로 보이는 대상지 양 끝 두 개의 탑상형 주동은 특화 디자인을 통해 상징적 경관을 창출하고자 했어요. 특별건축구역 규제 완화를 적용받아 지역 여건에 맞춰 높이를 상향 조정(39층 내외)하는 대신, 창의혁신 디자인(개방형 커뮤니티시설, 옥탑 특화, 보이드․필로티, 실내형 공개공지 등)을 도입해요.
○ 대상지 양 끝 두 개 동은 주변에 일조 침해가 적음에도 건축법에 따라 25층 수준으로 건축이 제한되지만, 신속통합기획 특별건축구역 규제완화 적용 시 특화디자인 도입을 전제로 39층까지 건축이 가능해졌습니다.
※ 보이드: 건물 내 사이사이 공간을 채우지 않고 연출한 열린 공간(빈 공간)
□ 셋째, 대상지 내 위치한 부군당은 지역의 역사․문화자원으로, 보행이 활발한 당산나들목 부근에 역사문화공원을 조성해 공원 내로 이전 배치해요. 또한, 공원 연접부에는 사회복지시설을 설치해 지역주민을 위한 생활 거점공간으로 조성한다는 계획입니다.
※ 부군당은 1950년대 건립한 당집. 조선초기 임금 방문을 기념하기 위해 식수된 은행나무를 수호신으로 삼아 제사를 지낸 것에서 유래, 제를 지내는 민간 행사 개최
□ 마지막으로, 당산역(2호선․9호선 환승역)과 한강 나들목을 이용하는 시민의 보행 편의와 가로 촉진를 도모하기 위한 방안도 담았어요. 대상지 남측 경계부에 단차를 활용한 근린생활시설, 커뮤니티시설 등을 배치하고, 주변 가로와 연계되는 개방공간 및 보행 동선을 계획해 열린 생활 가로를 조성해요.
□ 시는 이같이 당산동6가 104번지의 신속통합기획안이 확정됨에 따라, 연내 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있습니다. 신속통합기획의 절차간소화에 따라 사업 기간이 대폭 단축될 것으로 예상돼요.
□ 조남준 서울시 도시계획국장은 “이번 기획안은 한강과 도심이 만나는 지역의 입지적 강점을 살리고, 열악한 대지 여건을 극복해 창의적 경관을 창출한 의미 있는 사례”라며, “신속통합기획을 통해 여건이 어려운 재개발지역에 합리적 대안을 제시함으로써 사업의 실현 가능성을 높여나갈 것”이라고 말했어요.
□ 대상지 현황
ㅇ 위 치 : 영등포구 당산동6가 104번지 일대 (30,973㎡)
ㅇ 용도지역 : 제2종(7층), 제2종일반주거지역
ㅇ 토지등소유자 : 290명
□ 신속통합기획 주요내용
구분 용도지역 용적률 층수 세대수 현 황 2 종 (7 층 ), 2 종 - - 토지등소유자 290 명 신속통합기획 ( 안 ) 3 종 300% 39 층 내외 780 세대 내외
□ 추진경위 및 향후일정
ㅇ `21.12.28. : 신속통합기획 후보지 선정
ㅇ `22.10.～`23.04. 신속통합기획 수립 (주민참여단, 주민설명회 등 병행)
ㅇ `23.05. : 신속통합기획안 확정․통보 (서울시→자치구)
ㅇ `23.05.~ : 정비계획(안) 입안절차 추진 및 정비계획 결정
압구정 신속통합기획 확정
서울 '재건축 최대어' 중 한 종류인 강남구 압구정동 일대 아파트 재건축 사업의 밑그림이 공개됐어요.
최고 50층 내외 초고층 단지로 짓고 수변 특화 공간을 조성해 1만가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈합니다.
창의적·혁신적 디자인이 반영되면 층수는 최고 70층도 가능할 전망입니다.
압구정 2~5구역 신통기획안 공개
이틀간 4개 구역 주민설명회 열어
8443가구→1만1840가구 계획
3구역 보행교 사업비 기부채납 등 일부설계서 조합원 분담금 부담↑
주민 갈등·임대 비율 논란 우려
■압구정, 신속통합기획 윤곽
현재 압구정아파트지구는 6개 특별계획구역으로 나뉩니다. 이중 2~5구역만 2021년 12월부터 신통기획에 참여하고 있어요. 기존 4개 구역(면적 70만6561㎡)에 포함된 아파트는 19개 단지, 총 8443가구다. 신통기획안에 따라 총 약 1만1840가구로 탈바꿈하게 되어요. 다만, 가구 수는 주민들이 설계자 선정 뒤 설문조사 통해 평형 수요를 고려해 바뀔 수 있어요.
4개 구역 아파트 단지 가구 수가 약 1.4배로 늘어날 수 있는 것은 특화 디자인 적용 및 용적률 상향 등으로 층수가 높아지기 때문입니다. 서울시 신통기획안에 따르면 4개 구역 중 압구정역과 가까운 일부 지역 용도가 200∼500% 용적률을 적용받습니다. 서울시는 "한강변 공공기여를 통해 한강변은 20층 내외, 최고층은 50층 내외까지 예상한다"고 말했어요.
4구역인 현대8차, 한양3·4·6차는 용적률 300%가 적용돼 기존 1341가구에서 1790가구로 탈바꿈되어요. 5구역인 한양1·2차는 1232가구에서 1540가구로 늘어날 전망입니다. 4·5구역 조합은 연말까지 정비계획 수립을 마무리할 예정입니다.
전날 열린 2·3구역 주밀설명회에 따르면 압구정 2구역(현대9·11·12차)은 용적률 300%가 적용돼 1924가구에서 2700가구로 늘어나게 되어요. 압구정 3구역(현대1~7차, 현대10·13·14차, 대림빌라트) 평균 용적률은 320%가 적용되어요.
이에 따라 기존 3946가구에서 5810가구로 변모합니다. 3구역 조합은 70층짜리 4개 동을 추진 중인 것으로 전해졌어요. 신속통합기획 최종안은 추후 주민 공람 등을 거쳐 확정되어요.
■기부채납·분담금·임대주택 비율 변수
주민들은 기대감을 나타내면서도 신통기획 이점에 따른 공공기여(기부채납) 및 일부 설계에 관해서 부담을 느끼는 분위기다. 시는 3구역에서 공공기여를 통해 압구정동에서 성수동까지 보행교를 구축할 계획입니다. 사업비 약 2500억원은 주민들이 부담해야 합니다. 4·5구역은 한강변 조망데크공원 조성 비용도 기부채납해야 합니다.
다만, 기부채납이 늘면 조합원들의 분담금이 커질 수 있어요. 또한 높게 짓는 만큼 임대주택 비율도 증가해 향후 시와 조합간 갈등 우려도 잠재된 상태다. 압구정 3구역 관계자는 "보행교 기부채납은 설계에 따라 최소 700억원에서 2500억원까지 나오는데 이에 대한 고민이 이어질 것으로 보인다"고 전했어요.