최신 2024 신속통합기획 민간재개발 총정리

 

 

서울시에서 정비사업(재개발, 재건축)의 빠른 추진을 위해 진행하는 ‘신속통합기획’에 대해서 말씀드리겠습니다.

2021년 9월부터 서울시는 정비사업(재개발, 재건축) 시행 시 신속통합기획을 도입했어요.

2차례 공모를 통해 200개 가까운 곳(1차 공모에 102개, 2차 공모 75개)이 신속통합기획 대상지를 신청하였으며, 현재 80개가 넘는 곳을 지정하여 사업을 진행해 오고 있답니다.

2023년 3월 한 달 동안만 신반포 2차 아파트, 쌍문동 724번지 일대, 수유동, 청량리, 면목동 일대가 '신속통합기획' 대상지로 확정됐어요.

 

‘신속통합기획’의 3가지 핵심 내용은

도시규제 완화로 사업성을 높여줘요. 가지가지 위원회 통합 심의로 사업속도를 3년 이상 높여주어요. 아파트에 혁신적인 디자인을 적용해 가치를 더더욱 늘려 주어요.

자세한 내용은 아래에서 알아보시죠.

 

 

 

 

신속통합기획 정의

‘신속통합기획’은 서울시에서 정비사업을 시행하는 정책브랜드 명칭입니다.

정비사업을 추진하며 도시, 건축, 환경, 교통 등 여러가지 부문별 계획을 서울시-구청-주민이 원팀(One Team)이 되어 “통합 계획을 신속하게 진행” 한다는 의미를 담고 있어요.

 

 

 

재개발은 주민 스스로 계획하고 의견을 모아 동의(75%)를 거쳐 시행하는 사업입니다.

그러다 보니 계획수립, 가지가지 심의 및 절차를 진행하는 데 있어 어려움이 발생하였고, 자연스레 사업 진행에 기한이 너무나도 오래 소요되었어요.

대부분 정비사업(재개발, 재건축)이 구역 지정부터 완료되기까지는 약 15년이 걸립니다.

가뜩이나 서울시에 주택(아파트) 공급은 부족한데 땅은 없으니 주거난을 해소할 방법은 재건축, 재개발이 거의 유일한 수단입니다.

하지만, 정비사업을 주민 실력에 맡기다 보니 주택 공급이 원활하지 않게 되었고, 이에 서울시에서는 정비사업을 행정적으로 지원하는 수단을 강구하게 된 것입니다.



1. 오세훈표 신속통합기획이란?

그동안 재개발 및 재건축의 정비사업은 갖가지 규제와 복잡한 절차로 추진이 지연되는 문제점이 있었어요.

 

특히 재건축 초과이익 환수제로 2018년 이후 이렇다 할 사업 진전을 이루지 못하는 단지가 많았어요. 또한, 정비계획 업체와 건축설계 업체가 다르고, 이를 심의하는 지자체 부서도 달라서 불협화음이 생기게 될 수밖에 없었어요.

 

이런 문제점을 해결하기 위해, 서울시의 신속통합기획이 탄생하게 되었어요.

 

 

 

 

 

2. 신속통합기획의 인센티브

아무리 원팀이 된다 해도, 개발에 대한 인센티브가 없다면 사업이 추진될 수 없답니다. 자신의 돈을 때려박으면서 사업성이 없는 재개발, 재건축을 하는 조합은 없을 것입니다. 따라서, 서울시의 신속통합기획은 빠른 사업 진행을 위해 조합에게 몇 가지 인센티브를 제공해요.

도시계획 기준을 유연하게 적용 사업기간 단축 아파트 디자인 혁신

유연한 도시계획 기준 적용

먼저, 건축물의 높이에 대한 규제가 유연하게 적용돼요. 박원순 서울시장은 서울 아파트의 최고 높이를 35층으로 규제하였는데요. 그렇지만, 신통기획에서는 지역별 특성에 따라 스카이라인은 달라질 수 있으므로 이에 대한 규제를 유연하게 적용하겠다고 해요. 또한 2종 일반주거지역에 대한 기준용적률도 상향 적용되어요.

사업기간 단축

다음으로, 정비계획과 지구단위계획을 동시 수립하면서 사업절차가 단축되어요. 또한 특별분과위원회를 운영하여 건축, 교통, 환경의 통합 심의를 통해 의사결정 프로세스가 단축되어요.

디자인 혁신

마지막으로, 아파트 디자인 혁신을 지원해요. 기존에 틀에 박힌 아파트에서, 도시의 특색을 살릴 수 있으며 지역사회와 융화될 수 있는 디자인 혁신을 지원하겠다는 것입니다.

 

3. 신속통합기획과 공공재개발의 차이점


공공재개발과 재건축은 SH나 LH와 같은 공공기관이 중심이 되어 사업을 이끌어가는 정비사업입니다. 물론 공공주도 개발처럼, 토지를 먼저 헌납하고 이후 입주권을 가져가는 방식처럼 완벽한 공공주도는 아니예요.

 

그러나, 주민들의 의견이 온전히 반영되지 못할 수 있다는 단점과 임대주택 비율 상향 등의 우려가 있어, 많은 양의 조합에서 선뜻 참여하지 않고 있었어요.



신속통합기획 핵심 지원내용

1) 더 유연한 도시계획 기준을 적용합니다 .

서울시는 도시기본계획에서 용도지역별로 높이 기준을 차등하여 적용해 왔어요.

신속통합기획 적용 시에는 높이 기준을 아래처럼 늦추어 적용해요.

제3종일반주거지역 : 35층 이하 → 35층 ± ɑ

제2종일반주거지역 : 25층 이하 → 25층 ± ɑ

제2종일반주거지역(7층 이하) : 용도지역 조정을 통해 제2종일반주거지역 상향

한강 변을 관리하고, 아파트 높이를 규제하던 ‘한강변관리기본계획’의 ‘첫 주동 높이 제한 15층’이라고 하는 높이 기준을 지역에 따라 적용하지 않을 수도 있답니다.

 

도시계획 완화 내용

역세권 지역은 용도지역을 최대 준주거지역으로 상향 시키고, 용적률도 최대 700% 까지 가능할 수 있게 도시계획 기준을 열어주었어요.

전용주거지역이나 경관지구는 법적으로 재개발은 불가하였으나, 모아주택 등 소규모정비사업을 시행 할 수 있으며 자연경관지구도 신속통합기획을 적용하면 건폐율 50%에 최대 5 층까지 건축 하도록 규제를 완화하였어요.




2) 개별 심의 절차를 통합하고 심의 기간을 단축하여 사업추진 속도를 높여줍니다 .

지구단위계획구역 내에서 정비계획을 수립할 경우, 정비계획 내용에 지구단위계획 내용을 포함하여 의제 처리가 가능 해져요.

이 경우 지구단위계획 변경을 위한 도시건축공동위원회 심의를 자문으로 갈음하여 추진 하기 때문에 위원회 심의를 거쳐야 하는 부담이 줄어들게 됩니다.



또한, 정비사업 시행 시 받아야 하는 건축 , 교통, 환경 연관 개별 심의를 통합하여 추진 해요.

건축, 교통, 환경 통합심의

이후, 2023 년 1월 17일 ‘패스트트랙(Fast-Track)’ 을 도입 하였고, 불필요한 심의는 최대한 생략하고 자문을 통해 더더욱 사업추진 속도를 높여주고 있습니다 .

 

 

3) 아파트에 디자인을 가미 해 디자인을 더더욱 향상해요..

사업 단계에서 5가지 '도시건축 디자인 혁신 방안'을 적용 하여, 아파트와 서울 도시미관을 혁신적으로 향상해요.


추후 세부 정비계획 수립 시에는 서울시의 공공건축가를 이용하여 공동주택 설계 전문 지원체계를 마련하고, 특별건축구역 적용 등을 통해 한층 업그레이드된 아파트를 만날 수 있을 것으로 기대되어요.

 

 

 

신속통합기획에 대해 정리하며..

서두에서 말씀드렸을 만큼 정비사업은 주택 용지가 부족한 서울시 내에 아파트를 공급가능한 핵심적인 수단입니다.

이에 서울시에서는 민간이 시행하는 정비사업에 사업성과 제도 통합으로 적극적으로 행정 지원을 해요.

정비구역으로 지정하는 데 걸리는 시간을 5년에서 2년으로 단축하고, 사업시행 시 걸리는 기간도 절반으로 단축이 예상돼요.

신속통합기획 효과

서울시 재개발은 신속통합기획이 대세가 됩니다.

최근 부동산 불경기로 전국의 미분양이 기하급수적으로 늘고 있지만, 신속통합기획만큼은 지속해서 추진이 잘 되고 있어요.

또한, 앞으로 도시정비형 재개발사업은 신속통합기획을 의무 적용해야 해요.

 

 

 

 

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